アパートの外壁塗装の費用相場は？タイミング・期間・業者選び・注意点も解説

アパートの管理会社から、「外壁塗装を検討した方がよい」と言われても、「今やるべきか？様子を見るべきか？」と悩むオーナーの方は多いのではないでしょうか。

アパートの外壁塗装で数百万円を出費するにあたり、以下の疑問があるかと思います。

・「そもそも何年もつのか？」
・「本当にかけた費用分を回収できるのか？」

しかしながら、調べても断片的な情報しか出てこないうえに、専門的な知識も必要で判断が難しいのが現状です。

この記事では、アパートの外壁塗装を今塗装すべきなのかを検討するうえで必、、必要な費用やタイミング、投資対効果について説明していきます。

執筆者：外壁アドバイザー 佐藤舞花 東京外国語大学の在学中より、求人メディアにて記事執筆を経験。卒業後は広告代理店にて、Web広告のコンサルティングに従事し顧客の集客課題に向き合う。2022年より株式会社Speeeに入社。外壁塗装会社探しの「ヌリカエ」にて、外装リフォーム領域のユーザー向けマーケティングを担当。記事企画・編集・SEOなど、Webメディアの成長を支える施策を一貫して担う。現在は、事業者向けマーケティングにも携わり、ユーザー集客と事業者支援の両面から課題解決を行う。

アパート外壁塗装の費用相場

アパートの外壁塗装費用は、 100万円〜250万円の範囲に全体の64％以上が集中しており、多くのオーナーにとってこの金額帯が“相場の中心になります。足場代や洗浄費、養生費用も含めたトータルでの金額です。

比較的コンパクトな2階建てのアパートでは100～150万円、少し大きめのアパートでは150～200万円、大規模な物件だと300万円～が目安になります。

※外壁塗装の本サービス「ヌリカエ」の2024年、アパートで外壁塗装のみ行った61件から集計した金額

費用を左右する要素（面積・塗料）

外壁塗装は主に、建物が大きくなるほど塗装する面積が増えるため、費用が高くなります。見積もりの計算の仕方としては、「1平方メートルあたり○○円」という値段で計算します。

また、塗料にもグレードがあり、一般的なコスパのよい塗料と高耐久の塗料では、2倍ほど差がつくことがあります。

しかし、高耐久の塗料の方が長い目で見てメンテナンスのコストや回数を抑えられて、費用対効果がよいパターンもあります。イニシャルコストだけでなく、ランニングコストもふまえた選択が大切です。

塗料グレード別の㎡単価と耐用年数

塗料のグレードごとの費用相場は以下です。シリコン塗料やラジカル塗料がポピュラーですが、アパートに関しては耐久性が高いフッ素塗料や無機塗料で塗った方が中長期で見たときに合理的な選択肢です。

アパート外壁塗装の施工事例（費用・工期）

本サービス「ヌリカエ」でのアパートを外壁塗装された方の事例をご紹介します。

事例①：千葉県袖ケ浦市｜築15年/132.23㎡/100～150万円/工期45日

築15年、延床面積132㎡の2階建てアパートです。
工期は45日とやや長め。金額は100〜150万円で、艶のあるネイビーが映えます。

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事例②：宮城県仙台市泉区｜築20年/132.23㎡/100～150万円/工期18日

築20年・132㎡のアパートに対し、工期は18日とスムーズでした。
費用は100〜150万円。くすんでいた外壁が明るくなり、美しい外観が戻りました。

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事例③：静岡県浜松市｜築20年/100～200万円/工期21日

築20年の2階建てのアパート。100〜200万円で、工期は21日でスムーズに完了しました。
塗装前からのイメージチェンジに成功、ネイビーとホワイトのツートンで綺麗めに仕上がりました。

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アパート外壁塗装が空室対策や資産価値に与える影響は？

外観の印象を良くすると、空室対策になるのか？

前提として、居住者が家を決めるときは「築年数・間取り・広さ」などを重視していますが、外観があまりに傷んでいると「この物件、大丈夫かな？」というマイナスの印象を持たれ、入居を控えられるケースは確実にあります。

細いひび割れ程度であれば気にならない方も多いですが、大きなクラック・外壁全体に広がるカビ・コケがあると敬遠されてしまうことも。

特に空室が続いている場合は、早めに外観を整えることで 「第一印象のマイナス改善」につながり、結果的に空室対策としても有効です。

また心理学には「ハロー効果」といって、一部の印象が人物やモノ全体の評価に強く影響するという現象があります。たとえば「見た目が整っている＝中身もしっかりしていそう」と判断してしまう心理傾向です。

アパートでも外観の美しさが「住み心地も良さそう」といった好印象につながりやすく、競合物件との比較でも優位に立てる要素になるのです。

塗装をすると、資産価値（売却査定）に効くのか

物件の売却時の査定額は、エリア・築年数・間取り・利回りなど、外観以外の条件によって大きく左右されます。そのため、外壁塗装を行ったからといって、資産価値がいくらか上がると数値上の換算が難しいです。

しかし、塗装によって外観が整っていることで、「買い手に与える第一印象」は確実に良くなります。

どんなに中身のよい商品でも、パッケージがボロボロだと手に取られにくいのと同様に、不動産においても「見た目のケア」は売却リスクを減らすうえで重要な要素のひとつです。

アパートの外壁塗装タイミングを見極める｜劣化症状と耐用年数

アパートの外壁塗装は、まずは10年が目安

戸建て住宅と同様に、アパートの外壁塗装も 築10年をひとつの目安として推奨します。

使用されている外壁材・塗料の種類は戸建てと大きく変わらないため、塗膜の寿命や劣化スピードにも大きな差はありません。

アパートの場合、入居者への告知や工期調整の都合からも、戸建てのように自由に日程を決めづらい点はご注意ください。劣化が進んでからではなく、「やや早め」のタイミングで塗装計画を立てておくと安心です。

塗り替えのサインとなる劣化症状

代表的な劣化症状はいかになります。緊急度も併せて記載しているので、参考にしてみてください。

症状	対応緊急度	危険レベル
構造クラック	★★★	ただちに修理しないと危険です。 外壁だけでなく構造体が劣化し、塗装のみでは済まない可能性があります。
塗装の浮き・剥がれ	★★☆	なるべく早めに塗装しましょう。 雨水の侵入で外壁が劣化し、寿命が縮まってしまいます。
ヘアークラック
チョーキング	★☆☆	緊急度は高くありません。 今のうちから塗装の計画を立てておきましょう。
藻やコケ
変色・退色

変色・退色の画像出典元：株式会社翔工務店 – 外壁塗装の必要性とタイミングとは・・・？株式会社翔工務店が解説いたします！

またあくまで一般的な傾向であり、具体的な症状によっても深刻度合いは変化します。
詳しくはや専門業者にご相談ください。本サービス「ヌリカエ」でもご相談を承っております。

アパート外壁塗装の工程・工期

戸建ての外壁塗装では約10〜14日が標準的な目安とされていますが、アパートの場合は 「30〜40日程度」がよくある現実ラインです。

アパートは物件の規模が大きいだけでなく、居住者がいるために日程調整や騒音配慮、掲示物の設置など、戸建ての外壁塗装よりも時間がかかります。

また、外壁塗装は天候の影響も受けやすく、雨や雪など悪天候の際は施工できないこともあります。梅雨や雪の時期を避けることで、予定からの工期ずれを抑えることができます。

工期については、以下を目安にしてください。

アパート外壁塗装の注意点

居住者への事前告知は必須

アパートへの外壁塗装が決まったら、少なくとも1ヶ月前には居住者に告知しましょう。

施工中は塗料の匂い・騒音・洗濯物が干せないなど「生活上の不便」が多いため、丁寧な告知や説明がトラブル防止のために必要です。

管理会社を通じた告知や掲示物を貼ってお知らせします。以下の項目を含めておくと良いでしょう。

500万円以上なら建築業許可を確認

大きな物件でなければ気にしなくて問題ないですが、500万円以上の施工の場合、建築業許可のある業者で施工が必要です。基本的には業者側の義務ですが、施主側であるオーナー自信でも確認しておくと安心です。

建築業許可には、都道府県と国の建築業許可があります。業者の本社や支社が1都道府県の場合は都道府県の許可、2都道府県以上にまたがるエリアであれば、国の許可が必要になります。

国土交通省のサイトで、検索できるシステムがあります。気になる業者については、検索しておくと安心です。

国土交通省 建設業者・宅建業者等企業情報検索システム

色見本と仕上がりの色が違うことを留意する

外壁塗装は色見本と実際の仕上がりは違う見え方をすることが多いです。また日のあたり方でも、色の見え方が大きく変わることがあります。

色はアパートの外観の様子を決める大切な要素で、空室に関わるので慎重に検討することが大切です。施工業者と色見本を物件の外壁に当てみたり、納得のいくまで検討を重ねてください。

アパートの外壁塗装は、修繕費？資本的支出で減価償却？

修繕費と資本的支出の違い

アパートの外壁塗装は、基本的には「修繕費」 で計上することが多いです。しかし、耐用年数が大きく向上する、デザインを大きく変えて美観を良くした場合は「資本的支出」 で減価償却することができます。

 

7－8－1　法人がその有する固定資産の修理、改良等のために支出した金額のうち当該固定資産の価値を高め、又はその耐久性を増すこととなると認められる部分に対応する金額が資本的支出となるのであるから、例えば次に掲げるような金額は、原則として資本的支出に該当する。（中略）

7－8－2　法人がその有する固定資産の修理、改良等のために支出した金額のうち当該固定資産の通常の維持管理のため、又はき損した固定資産につきその原状を回復するために要したと認められる部分の金額が修繕費となるのであるが、次に掲げるような金額は、修繕費に該当する。（中略）

引用：国税庁 – 第8節　資本的支出と修繕費

判断に迷う際は、以下のフローチャートも参考になります。

画像出典：アクタス税理士法人ー第12回 「修繕費と資本的支出の区分」｜税務会計業務のポイント

資本的支出で減価償却する場合

アパートの外壁塗装を資本的支出で計上する場合、素材と用途により以下の耐用年数で減価償却をすることができます。

参考：国税庁｜主な減価償却資産の耐用年数表

Q&A：外壁塗装の税務処理

※一般的なケースを掲載しております。判断に迷う際は専門家にご相談ください。

Q：外壁塗装で性能が良い塗料を使った場合は？

A：耐久性や断熱性など、明らかに価値や耐用年数が上がる場合は資本的支出になります。やむを得ず高機能素材を使った場合は修繕費になります。
（参考）アクタス税理士法人ー第12回 「修繕費と資本的支出の区分」｜税務会計業務のポイント

Q：アパートで外壁塗装と同時に複数の工事をした場合は？

A：維持管理分は修繕費、価値向上分は資本的支出で分けて計上します。
（参考）国税庁ーNo.5402 修繕費とならないものの判定

Q：定期的に外壁塗装をしているのですが？

A：3年以内の周期なら修繕費で一括計上が可能です。

（参考）freeeー外壁塗装に用いる勘定科目は？仕訳例や減価償却の仕組みも解説
（参考）

アパート外壁塗装で管理会社任せにせず、かしこく業者を選ぶ

管理会社任せは、やはり高くつく

忙しいと管理会社に任せたくなりますが、やはり管理会社経由での発注は高くつく ケースも多いです。管理会社から業者発注すると、10～20%マージンが上乗せしていることが一般的です。

例として200万円の施工であれば、20～40万円 ほど上乗せの計算になります。

せっかく収益目的でアパート経営をしているのであれば、ひと手間はかかるものの、相見積もりをとって妥当な費用で発注したほうが、賢明ではないでしょうか。

相見積もりで妥当な業者を見極める

相見積もりを取得すると、保有物件の外壁塗装がいくらが妥当なのか基準をつくる材料ができます。

まとめ：アパートの外壁塗装に迷うオーナーが考えるべきポイント

アパートの外壁塗装について、「高いお金を払って、今やるべきか？」と悩むオーナーこそ、次の3つの視点で整理してみましょう。

費用は「塗料のグレード選び」と「相見積もり」で調整

1回の塗装でかかる金額だけ見て判断するのではなく、中長期の収益を見据えて、耐久年数とコストのバランス が取れた塗料を選びましょう。また、費用感は業者によって大きく異なるため、複数社から見積もり を取るのが基本です。

タイミングは10年が目安、余裕をもった準備が吉

塗料の種類にもよりますが、築10年を過ぎたら検討 を始めるのがベターです。急な劣化やスケジュールの混雑を避けるため、少し早めの計画が安心です。

進め方は「トラブルを防ぐ段取り」と「納得できる業者選び」が鍵

入居者・近隣への丁寧な告知や色選びを通して、トラブルの芽になりそうなものは摘んでおきましょう。

金額・工程・配慮がしっかり伝わる業者を選びましょう。500万円以上の工事なら建築業許可の確認も忘れぬよう注意ください。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。