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処分するのも難しく、所有しているだけでお金もかかってしまう空き家にお困りの方もいるでしょう。
空き家のままだと建物の劣化も進んでしまいます。
どうしたら良いのかわからず、親から受け継いだ実家など、空き家として放置してしまっている方もいるのではないでしょうか。
こちらの記事では、空き家をどうしたら良いか悩んでいる方のために、リフォームやリノベーションをすることでうまく活用された方法やメリットを紹介します。
また、空き家を放置するリスクなども紹介していますので、ぜひ最後まで読んでみてください。
空き家リフォームの概要を把握するために必要な情報をお伝えいたします
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空き家を放置するリスクとは
年々増加する空き家について、ニュースや新聞で見聞きしたことがあるのではないでしょうか。
長い期間放置された空き家は社会問題となっています。住人のいない家は倒壊の危険があり、場合によっては犯罪の温床になりやすいためです。
家が建てられている土地は「住宅用地の特例」によって、固定資産税額が本来の6分の1に軽減されています。そのため、空き家を解体せずに放置してしまう方も多いのです。
2014年に「空き家対策特別措置法」が成立しました。法案の成立により適切な管理がされず、衛生面・安全性などが保たれなくなった空き家について、行政が「特定空き家」に指定できることになりました。 特定空き家に指定されると優遇措置の対象から外れるため、固定資産税額が6倍に膨れ上がることになります。
住んでいない家に膨大な税金を払わないために空き家を放置せず、リノベーションして住む、賃貸に出す、売却するなど検討した方が良いでしょう。
空き家対策特別措置法では「空き家」のおおまかな目安として、1年間人の出入りがなく水道やガスなどが使用されていない住宅としています。
空き家リノベーションの活用方法
長い期間放置されていた空き家をリフォームすることで、さまざまな用途で活用することができます。
しかし放置し続けてしまった空き家をどのように活用するのか、イメージが湧かない方もいるでしょう。
ここでは、リフォームした空き家の活用方法を紹介します。
どのように活用したいかを明確にし、自分のライフスタイルや人生設計と照らし合わせ、最適な活用方法を見つけてください。
活用方法その1：自分で住む
空き家をリフォームし、自分で住む方法があります。
自分で住む場合は、予算に応じて柔軟なリフォームを進めることが可能です。最初はキッチンやトイレの入れ替えなど部分的なリフォームからはじめましょう。
住みながら必要なところをリフォームし、自分の理想の住まいにできることも魅力です。
また、こだわりの部分などはDIYで仕上げるのもおすすめです。
サイズや色など、市販ではぴったりのものが見つからないこともあるため、DIYすることで自分のイメージをそのまま住まいに取り込むことができます。
活用方法その2：賃貸物件とし利用する
空き家をリフォームやリノベーションをすることで、賃貸物件として活用でき、他人に貸し出すことができます。
水回り設備を全体的に入れ替えたりなど、総合的なリフォームが必要な場合もありますので、費用面は気になるところでしょう。
費用目安として、マンションなら250〜1,000万円、一戸建てなら500〜2,000万円ほど必要となりますので、収益の方も並行して考えなくてはなりません。
しかし利用者の需要を押さえ、付加価値を付与するリノベーションをすることで、賃料も相場より高く出すことも可能です。
「需要なんてどう調べれば…」という方も安心してください。
不動産会社の中には、空き家物件のリフォームやリノベーションについて、ノウハウを豊富に持っている会社があります。
まずは実績の豊富な不動産会社に相談し、所有している空き家があるエリアでの需要を調査して、具体的に把握することが重要なポイントです。
活用方法その3：売却する
売却を目的にリフォームする方法もあります。その際、最初から全面リフォームするのではなく。まずリフォームが必要な場所を見定めることが重要[/text]です。
例えば、建物の耐久性に問題がある場合は柱や壁の補強を、外観の老朽化が進んでいる場合は外壁の修繕、雨漏りがある場合は屋根の修繕など行います。
空き家の状況を再度確認し、必要最低限のリフォームを行っていくことがポイントです。
リフォーム後は不動産会社と相談し、できるだけ早く売却すると良いでしょう。
また、売却を決めたら空き家の価値がどのくらいかを知るために、不動産一括査定サイトを活用し、相場や価値を知ることをおすすめします。
活用方法その4：更地にして売却する
リフォームやリノベーションではありませんが、更地にして売却する方法も検討してみてはいかがでしょうか。 老朽化が進んでいる建物である場合、土地を含めた印象が悪くなってしまう可能性もあるため、更地にすることで土地の価値を正当に評価してもらいやすくなります。売却を目的としている場合、更地にすることで土地を探している方に売りやすいというメリットがあります。
空き家が建っていると倒壊のリスクがありますし、解体したい建物が遠方の場合は、建物の状況を確認することも困難になるでしょう。
更地にしておくことでリスクを無くしておくことができます。解体費用は各地域によって相場が異なりますので確認してみましょう。
40坪の一戸建ての解体費用の目安としては、木造だと160〜240万円、鉄骨造だと280〜320万円、鉄筋コンクリートだと320〜360万円程です。木造、鉄骨造、鉄筋コンクリートで相場が違うのは、廃材となるものや解体作業の工程によって費用も変わってくることが理由としてあげられます。
専門業者に事前に確認しておきましょう。
空き家リフォームの費用相場
「空き家」といっても築年数や劣化具合はそれぞれ違うため、リフォームやリノベーションの費用もさまざまです。
築年数が浅い物件ならそれほど手を加えなくても良いため、最低限のリフォーム費用で済むこともあります。
しかし空き家としての期間が長いと、総合的なリノベーションをしなければならないこともあるので、費用も上がっていくでしょう。
ここではリノベーションの相場を紹介していきます。
フルリノベーションの場合は500〜2,000万円前後が相場
空き家のリノベーションの費用は、工事の規模や内容によってさまざまです。
柱や壁などを取り除いて骨組み状態にしてから新しくする「フルリノベーション」であれば、500〜2,000万円前後が相場となります。
しかし、基礎や構造部分に大掛かりな修繕が必要な場合や、耐震補強が必要な場合は費用がかさむ場合があります。
シロアリによる劣化箇所補強、基礎補強など、劣化具合によって費用が想定外に発生してしまった話も少なくありません。
建物の老朽化、劣化具合、新しく導入する設備によっても費用が変動します。
300〜500万円で古民家をリノベーションできた話もありますので、まずは空き家の工事が得意な業者と相談してみてはいかがでしょうか。部分リノベーションの相場は20〜150万円
間取り変更などの必要がなく、空き家の今あるものを生かしながら部分的な修繕を行うことで、費用をグッと抑えることができます。
部分的なリノベーションの場合は、施工する場所によって変わりますが、20〜150万円ほどが相場となります。トイレやキッチン設備の交換、外壁はそのままで内装を綺麗にするケースもあります。
部分リノベーションといっても、使用する建材やデザインにこだわるほど値段は上がっていきますので注意が必要です。水回りが得意な業者、床が得意な業者など、業者によっても得意分野が違います。
得意な業者を選ぶことで、余計なリフォームが発生することも防げますし、相場で施工してもらえることから、無駄な費用が発生しにくいでしょう。
外壁・屋根塗装は30〜140万円前後
外壁、屋根塗装は30〜140万円前後が相場となります。建物自体の築年数が浅かったり、空き家としての期間が短い場合は内装が保たれていることもあるでしょう。
人が住んでいることで、内装を保つことは可能ですが、外壁や屋根は天候にも左右される場所のためメンテナンスが難しいのではないでしょうか。
塗装だけしたい場合は、設備を交換したりするわけではないことから、より費用を抑えることができます。
空き家リフォームのメリット・デメリット
ここまでは、空き家をそのままにした場合のリスクなどについて紹介してきました。
現段階で空き家はそのままにせず、リフォームした方が良いと感じてもらっているのではないでしょうか。
続きまして、実際に空き家をリフォームした場合のメリット・デメリットについて紹介していきます。
空き家リフォームのメリット
空き家は放置している期間が長いほど劣化は進み、周辺の住民とのトラブルにつながることもあります。
そのため、空き家を解体することや、建て替えることを検討される方も少なくないでしょう。
しかしながら、空き家はリフォームやリノベーションを行うことで、そのまま活用することができるのです。
空き家リフォームのメリットを詳しく紹介していきます。
メリットその1：新築するよりも費用が安い
空き家を解体し、新しく家を建て替えるとなると、解体費用と新築費用でコストが大幅にかかるのは想像できるでしょう。空き家のリノベーションは建物の骨組みを活用したままで、自分好みの家へと大幅に変更できます。
同じ条件で新築や建て替えするよりも、コスト削減ができるケースが多いので、費用面でのメリットは大きいでしょう。メリットその2：資産価値がアップする
築年数の古い物件、ボロボロの空き家となると、ほとんど資産価値がない状態です。 売却したいと思っても、立地条件がよほど良くない限りは価値がつかないでしょう。柱や骨組みがしっかりしている建物であれば、リフォームやリノベーションをすることで資産価値を上げられる可能性があります。
空き家は所有しているだけで固定資産税がかかります。
住宅用地では固定資産税も軽減されていますが、特定空き家に指定されてしまうと優遇措置も適用されません。
結果として、空き家を放置したままにすると負の遺産になってしまう可能性があります。
空き家をリフォームしたり、リノベーションをすることで、経済的負担を軽減できるのみならず、資産価値が上がることもメリットです。
メリットその3：ビジネスにも活用できる
空き家をリフォームやリノベーションをして自分が住んだり、賃貸物件にすることを紹介しましたが、ビジネスに活用される方もいます。
「古民家カフェ」などよく聞くのではないでしょうか。 他にも美容室をオープンさせたり、シェアハウスとして売り出したり、田舎暮らしをしたい方向けのセカンドハウスなど、たくさんの活用方法があります。空き家なら物件自体は低価格で入手できますので、古き良き外観は残し、内装はおしゃれな空間にリノベーションすることが可能です。
地域によっては空き家活用ビジネスに対して補助金が支給されることもあります。
メリットその4：特定空き家に指定されない
人の出入りがなく、状態の悪い空き家を放置し続けてしまうと「特定空き家」に指定されてしまいます。
特定用地の優遇措置が適用されませんので、固定資産税も6倍に膨れ上がってしまいます。
リフォームやリノベーションを行うことで、衛生面、耐震性など適切な状態で維持できている空き家ならば、住宅用地を受けることができます。
「特定空き家」に指定されなければ、経済的負担も軽減できます[/text]し、活用の選択肢も増えるでしょう。空き家リフォームのデメリット
基本的には、新築や建て替えよりもコストを抑えられることが、空き家のリフォームやリノベーションを行う魅力です。 しかし、空き家の状態によっては費用がかさむことがデメリットとしてあげられます。建物の基礎がシロアリの被害を受けていたり、腐食してしまっている状態が良い例ではないでしょうか。
この場合大々的な修繕が必要となるため、リノベーションをするより建て替えてしまった方が良いこともあります。
しかし、一見費用が高くなるようでも、補助金の活用や不要な工事を省くことで、経済的な負担を減らせることもあるでしょう。
したがってトータルで考えることが重要です。
お風呂やキッチン設備のグレード、床や壁の建材など、こだわる部分と節約する部分のバランスを考えましょう。
空き家リフォームで使える7つの補助金について
空き家は放置するほど劣化が進むものです。
そこで、国やさまざまな自治体が空き家問題を解決するため、補助金を支給しています。
耐震工事や断熱性を確保するための省エネリフォームなら、空き家対策以外の補助金制度を申請できる場合もあるでしょう。
今回は7つの補助金についてそれぞれ解説していきます。
補助金その1：耐震リフォームのための補助金
築年数が古い空き家の場合は、耐震リフォームを併せて実施されることが多く、その場合国や自治体の耐震リフォームに対する補助金制度が使える可能性があります。
国としては、所得税の軽減がメインとなり、それに加えて多くの自治体では耐震リフォームに対する補助金の支給が行われています。耐震リフォームの補助金は多くの自治体で行われていますので、地域の担当部署に問い合わせてみるといいでしょう。
補助金その2：解体費用の補助金
リフォームやリノベーションだけでなく、解体も費用がかかります。
しかし、空き家の解体にも補助金を出している自治体があります。
条件は自治体によって異なりますが、解体費用の5分の1〜2分の1が支給されることが多いです。土地の価値を正当に評価してもらうために解体を進める方もいるでしょう。
補助金について、ご自身の自治体に問い合わせてみてはいかがでしょうか。
補助金その3：省エネリフォームのための補助金
省エネリフォームを実施する場合、2023年から「環境省」「国土交通省」「経済産業省」の3省が連携し、補助金を併用することができるようになりました。参照：環境省：https://www.env.go.jp/press/press_00774.html
利用するにはそれぞれ一定の条件をクリアする必要があるため、確認しておくと良いでしょう。
今まで併用不可だった制度だったため、省エネリフォームを検討される方はぜひチェックしてみてください。
また、補助金に加えて減税制度としても利用しやすいメリットがあります。 「所得税控除」と「固定資産税減額」の2つのパターンで申請できる方が多いでしょう。
補助金その4：長期優良住宅化リフォームのための補助金
「耐震工事」や断熱性確保のための「省エネリフォーム」を行うことで、空き家対策以外の補助金制度に申請できる場合があります。
条件として、リフォーム完了後に一定の耐震性の確保と劣化対策がされていること、省エネ性や維持管理、更新の容易性がある状態になるよう工事することです。
タイル張りの浴室をユニットバスへリフォームしたり、給排水設備を更新する工事などが長期優良住宅化の対象になります。
参照：国土交通省：https://www.kenken.go.jp/chouki_r/
補助金その5：空き家活用ビジネスに対する補助金
解体工事費用の一部を補助する自治体が多いという話を紹介しましたが、空き家活用ビジネスに対して補助金を出している自治体もあります。
東京都八王子市では、空き家を地域活性化施設として活用するための改修工事費に最大100万円補助しています。地域によって金額はさまざまですので、ご自身の自治体に問い合わせてみると良いでしょう。
補助金その6：移住者向けの空き家リノベーション支援
空き家をリノベーションして移住したいという方は、移住者向けのリノベーション支援制度の活用を検討するのがおすすめです。
佐賀県鹿島市では、「空き家活用事業補助金」という補助金を制定しています。
3年以上市外に住んでいた方が、市内の空き家に住民票を移し3年以上定住すると、お風呂やトイレなどの改修費の半額（最大50万円）を補助してもらえます。補助金その7：リフォーム減税
マイホームを購入する場合、住宅ローン控除といわれる所得税の負担を減らせる制度は聞いたことがあるでしょう。
ご自身が住むためにリノベーションをされる場合、所得税から工事費の一部を控除することのできる制度も活用できます。 住宅ローン控除のリフォーム版と考えるのがわかりやすいでしょう。住宅リフォームの所得税控除は、「住宅ローン減税」「ローン型減税」「投資型減税」です。
住宅ローンを組むか、キャッシュで支払うかといった条件によって使える制度が変わります。
固定資産税に関しては地方税となりますので、各市町村の情報を確認すると良いでしょう。
空き家リフォームの事例
リフォームには住宅をまるごとリフォームする「全面リフォーム」と気になる箇所のみリフォームする「部分リフォーム」があります。
リフォーム箇所によってコストが見えにくい課題もあり、予算オーバーになってしまう方も少なくありません。
空き家リフォームの事例を紹介していきます。
事例その1：住宅をまるごとリフォーム
全面リフォームする場合、築年数によって修繕箇所が変わるためコストが変動します。築年数ごとの修繕箇所や費用総額については下記のようになります。
| 築年数 | 修繕箇所 | リフォーム費用総額 |
|---|---|---|
| 5年 | ・クリーニング
・畳の表替え |
・7〜10万円 |
| 10年 | ・クロス交換
・温水洗浄便座交換 ※一戸建ての場合 外壁や屋根の修繕 |
・10〜150万円
※まで行うと150万円〜 |
| 15年 | 各取り替え
・洗面台 ・ユニットバス ・給湯器 |
マンション
・60〜150万円 一戸建て ・160〜270万円 |
| 20年 | ・キッチン本体（60万円〜）
・トイレ本体（10万円〜） ・フローリング修繕（約1万円〜/㎡） |
マンション
・150〜270万円 一戸建て ・270〜380万円 |
| 25年 | ・内装外装の修繕
・建物の間取り変更 |
マンション
・270〜340万円 一戸建て ・390〜490万円 |
事例その2：お風呂・浴室の部分リフォーム
一般的にお風呂の寿命は10年〜15年と言われています。
ただし、使用する頻度や環境、日頃のお手入れやメンテナンスによって寿命は変化します。
こちらでは築22年のマンションでの部分リフォーム事例を紹介していきましょう。
水回りの不安は下記の通りです。
・給湯器や水栓の水漏れなどの不具合
・水廻りにあちこちに段差があったり、滑りやすく安全面の不安
そこで以下の内容で部分リフォームを実施しました。
・段差を無くし、滑りにくい床を選び、リフォームを実施
・水廻りのインテリアを白に統一したリフォームの実施
その結果、費用総額は約200万円となりました。
費用としては大きいかもしれませんが、水回りで問題が発生する前に対策を講じることで、事前に問題を防ぐことができました。 更に、バリアフリーを採用し、滑りにくい床材を使用したことで、インテリア性を高めながらも、機能的なリフォームとなったので、老後も安心して使えるようになっています。 部分的なリフォームでも、築年数によって寿命を迎える設備があります。ご自身の設備で不安な点がありましたら、業者に一度相談してみてはいかがでしょうか。
空き家リノベーションをDIYする場合のポイントは？
リフォームを検討した際、リフォーム会社に頼むか、DIYするか考える方も多いでしょう。DIYは費用を抑えられたり、自由にできることがメリットです。
デメリットは時間がかかり、仕上がりは個人の技量によって大きく変わってしまうことでしょう。。
それではポイントを3つ紹介していきます。
工具をある程度揃えておく
DIYを取り入れるのであれば、まず工具はある程度揃えておくといいでしょう。
電動工具は早めに導入したいアイテムです。
手動よりもはるかに時短になるため工事期間の短縮にも繋がります。
しかし、一通り揃えるだけでかなりの費用がかかりますので、範囲の狭いリフォームであれば、業者に依頼した方が安上がりになる可能性もあります。設計、仕様を決める
工事を始める時は必ず設計図を作成し、材料の仕様を決めてからにしましょう。 行き当たりばったりで始めてしまうと、後から何かしらの不具合が生じます。材料の規格を調べなかったことで、材料がフィットしなかったり、材料同士の規格が合わずに組み立てられなかったりといったことがよくあります。
DIYできる部分とできない部分を明確にしておく
一般的にDIYできない部分は以下の通りです。・電気配線
・給水設備
・排水設備
・ガス工事
・キッチンやお風呂の交換
・柱や壁といった建物の構造に関する部分
・間取りの変更工事
・増改築に該当する工事
これらは素人が行うと大変危険なため、必ず業者へ依頼しましょう。空き家リフォームはどこの会社に頼めば良い？
全国にはたくさんのリフォーム会社があります。
希望の地域、リフォームしたい箇所によって得意な業者もかわってくるため、リフォームの計画に合った会社を選択すると良いでしょう。
また、リフォームを頼む際は「相見積もり」をとるようにして、実際の相場を知ることも重要です。適切な価格で工事してもらえるように、何ヶ所からか見積もりを取るようにしましょう。
【まとめ】空き家は放置せず早めにリフォームしよう
空き家リフォームの費用相場や、空き家を放置するリスク、補助金について紹介しましたがいかがだったでしょうか。
空き家を放置することで、「特定空き家」に指定されてしまうと固定資産が6倍に膨れ上がるリスクについて紹介しました。 リフォームにはもちろん費用がかかりますが、リフォーム後の活用方法や補助金によって、放置するよりもコストを抑えることが可能です。また、自分が住むことだけではなく、ビジネスとして活用することで賃料以上の成果を上げることもできるのがリフォームのメリットとなります。
少しでも今後の空き家活用に役立てば幸いです。
