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築40年の家をリフォームした場合、そこからあと何年住むことができるのでしょうか。
この記事では、木造住宅の耐用年数やリフォーム費用、使える補助金・減税制度について解説します。
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築40年の家をリフォームしたら何年住める？
リフォームを実施するには大きな労力と費用がかかります。
せっかく実施するのであれば、なるべく長く住める保証がほしいものです。
では、築40年の家をリフォームした場合、そこから何年住むことができるのでしょうか。
建て替えまでの平均は約30年
国土交通省住宅局の資料によると、日本の住宅が建て替えられるまでの平均年数は約30年だとされています。
それでは、築40年の家はすでに寿命をオーバーしているのかといえばそうではありません。
家が建て替えられるのは寿命を迎えたとき以外にも、売却にともない次の所有者が新築しなおすというケースもあります。
つまり、寿命が残っていても建て替えられている場合もあるのです。
リフォーム次第で100年以上住める
では、木造住宅の寿命は何で決まるのかというと、基本的には構造体である柱や梁が強度を保っていられる年数で決まります。
つまり、木材の寿命 ≒ 家の寿命と言えるということです。
日本最古の木造建築である法隆寺に代表されるように、ヒノキやスギといった日本古来の木材の耐久性は相当なもの。
適切なメンテナンスがされていれば、200年ほどは強度を保つとされています。
よって、木造住宅にはリフォーム次第で100年以上住み続けられると言えるでしょう。
実際に日本には、京都の町家や岐阜の白川郷をはじめとして、築100年を超える古民家が数多くあります。
長期優良住宅へのリフォームもおすすめ
出典：長期優良住宅とは – 一般社団法人 住宅性能評価・表示協会
もし、確実に長く住める保証が欲しいという場合には、長期優良住宅の基準にのっとったリフォームを実施するのがおすすめです。
長期優良住宅とは、国土交通省が定めるガイドラインにのっとり、長期にわたり良好な状態で住むための工事がされた住宅のこと。
認定されるための条件は様々ありますが、構造部に関しては「少なくとも100年程度継続して使用できること」が要件となっています。
つまり、長期優良住宅のガイドラインに沿ってリフォームを行えば、建物として100年以上の寿命が期待できるということです。
参考：長期優良住宅に係る認定基準技術解説（6p-9p）- 一般社団法人 住宅性能評価・表示協会
築40年の住宅のリフォーム方法は4つ
築40年の住宅をリフォームする方法は何が最適なのでしょうか。主な選択肢は以下の4つです。
- 内装リフォーム
- 設備交換リフォーム
- スケルトンリフォーム
- 建て替え
それぞれどんなリフォームか、費用はどれくらいか、どんな悩みが解決できるか、どんな懸念事項が残るのかを解説します。
内装リフォーム
内装リフォームは、壁紙や床フローリングといった内装部分だけを綺麗に更新するリフォーム方法です。費用の目安は以下の通り。
| 施工内容 | 費用の目安（6畳の部屋を想定） |
|---|---|
| 床フローリングの張り替え | 5~10万円 |
| 壁・天井クロスの張替え | 5~8万円 |
| 室内ドアの交換 | 10~20万円/箇所 |
内装リフォームをすることで、室内の壁や床は新築並みの状態にすることができます。きれいで自分好みのおしゃれな内装になれば気分も変わるでしょう。
その一方で、近いうちに設備交換のために再度リフォームが必要になる心配は残ります。一般的な水回り設備の交換時期は15~20年であることを念頭に、今回は設備の交換は見送るのか、それとも一緒にリフォームしてしまうのかを考えるとよいでしょう。
設備交換リフォーム
設備交換リフォームは、キッチン、お風呂、洗面所、トイレといった住宅設備のみを交換するリフォーム方法です。費用の目安は以下の通り。
| 施工内容 | 費用の目安 |
|---|---|
| キッチン | 60~300万円 |
| お風呂 | 60〜150万円 |
| トイレ | 30～70万円 |
| 洗面所 | 5万～15万円 |
設備交換リフォームをすることで、毎日使う水回り設備をきれいな状態にすることができます。また、最新の高機能な設備を使うことができるのも嬉しいポイントです。この機に、肩湯付きのユニットバスや、ビルトイン食洗器付きのシステムキッチンへのリフォームを検討しても良いでしょう。
その一方で、間取りを変更したりインテリアをおしゃれにしたいという場合には、不足を感じるかもしれません。
スケルトンリフォーム
スケルトンリフォームは、住宅の構造部分を除くすべてをリフォームする方法です。費用は400~2,400万円が目安となります。
スケルトンリフォームをすることで、内装や設備を一新させることはもちろん、今の暮らしに合わせた自由な間取りも実現させることができます。
その一方で、スケルトンリフォームの場合、構造部分は既存のものを使うため、構造ごと変えるような大きな間取り変更はできません。新たにガレージを設けたい、吹き抜けにしたいといったことは難しいでしょう。
建て替え
建て替えは、既存の住宅を一度すべて解体し新たに建て直すという方法です。費用は1,100~2,700万円が目安となります。
建て替えであればスケルトンリフォームでは実現できなかった要望も取り入れて、自由な家を設計することが可能です。ただし、新築・建て替えができない「再建築不可物件」にのみご注意ください。
築40年の住宅でリフォームするべき箇所
築40年の住宅というと一般的には築古に当てはまります。よって、耐震性や断熱性、水回り設備の寿命など、特有のリフォームを検討すべきことも。
築古の住宅で考えるべきリフォームは以下の5つが挙げられます。
| リフォーム内容 | 工事例 | 費用の目安 |
|---|---|---|
| ①耐震リフォーム | 壁を筋交いで補強する | 25万円前後 |
| 柱を耐震金物で補強する | 40万円前後 | |
| ②断熱リフォーム | 壁や床に断熱材を入れる | 100~200万円 |
| 窓を2重窓にする | 5~15万円 | |
| ③水回りリフォーム | キッチンを交換する | 60~200万円 |
| お風呂を交換する | 60~150万円 | |
| トイレを交換する | 30~50万円 | |
| 洗面台を交換する | 30~50万円 | |
| ④バリアフリーリフォーム | 床の段差をなくす | 2~3万円/箇所 |
| 手すりを取り付ける | 1~3万円/箇所 | |
| ⑤外壁・屋根リフォーム | 外壁を塗装する | 80~120万円 |
| 屋根を張り替える | 150~200万円 |
築40年を超える古い住宅は、現在の住宅に比べて耐震性や断熱性で劣ることが多いです。耐震補強や断熱リフォームを行えば、家の安全性・快適性が大きく向上するでしょう。耐震・断熱リフォームでは家の構造部分の工事をすることになります。いつでもできるリフォームではないため、このタイミングでリフォームしておくべきか慎重に検討してください。
また、キッチンやお風呂といった水回り設備や外壁・屋根の寿命は15~20年が目安とされています。目に見えて不具合がある場合はもちろん、長年使っているという場合にもリフォームを検討しましょう。
さらに、今後も長く住み続けるのであれば、老後の生活やケガをした場合に備えてバリアフリーリフォームを考えておくのも良いでしょう。
築40年の住宅リフォームで利用できる補助金・減税制度
最後に、築40年の住宅リフォームで使える可能性のある補助金・減税制度について、以下の3つを紹介します。
- 長期優良住宅化リフォーム推進事業
- 高齢者住宅改修費用助成制度
- リフォーム減税
これらの制度を利用できる場合、リフォーム費用の負担を大きく軽減できる可能性があるため、対象になるかどうかを十分確認してください。
長期優良住宅化リフォーム推進事業
「長期優良住宅化リフォーム推進事業」は、性能の高い住宅や、子育てのしやすい住宅を支援するための、国による補助金事業です。 リフォーム後の住宅性能に応じて最大150万円〜250万円の補助金が受けられるため、対象となる工事を行う場合には積極的に利用すると良いでしょう。 補助金の対象となるのは、劣化対策・耐震性向上・省エネ対策を行うリフォームで、申請はリフォーム会社を通じて行います。高齢者住宅改修費用助成制度
要支援・要介護の方の住む住宅で、介護リフォームを行う場合には、介護保険から最大18万円の補助金を受け取れます。この「高齢者住宅改修費用助成制度」の対象となるリフォームは、以下の6つです。
- 手すりの取付け
- 段差の解消
- 滑りの防止及び移動の円滑化等のための、床又は通路面の材料の変更
- 引き戸等への扉の取替え
- 洋式便器等への便器の取替え
- その他前各号の住宅改修に付帯して必要となる住宅改修
引用：厚生労働省ホームページ「介護保険における住宅改修」
なお、介護を必要とする方が福祉施設や病院に入っている場合には、対象外となるため注意してください。
また、補助金はリフォーム完了後に支給されるため、一度リフォーム会社に費用を全額支払う必要があります。
リフォーム減税
住宅ローンを利用してリフォームを行った場合は、毎年のローン残高の0.7%が所得税から控除される「住宅ローン減税」を利用することが可能です。 自己資金でリフォームを実施した場合でも、耐震リフォームでは250万円まで、バリアフリーリフォームでは200万円までのリフォーム費用のうち、10%の税金控除を受けられる制度があります。これらの制度を活用すれば、リフォーム費用の負担を軽減できるので、利用が可能か確認しましょう。
築40年の住宅リフォームでは建て替えとの比較・検討を
築40年の住宅では、リフォームで500万円〜2,000万円、建て替えで1,000万円〜4,000万円の費用が必要になります。
場合によってはリフォームと建て替えでほぼ同額になることもあるため、住宅診断(インスペクション)の結果次第でどちらを選ぶかを決めていきましょう。
リフォームを実施する場合には、耐震性や断熱性・省エネ性能や、水回りのリフォームを優先することをおすすめします。
また、リフォーム内容によっては補助金の対象となるケースもあるため、リフォーム会社と相談しながらプランを計画しましょう。
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