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中古マンション購入後に自分の生活に合った内装にする、もしくは老朽化した家の建て直しをするなど、スケルトンリフォームによってリフォームする人は増えています。
本記事では、スケルトンリフォームにかかる費用と利用できるローン、安く抑えるコツについて詳しく解説します。
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スケルトンリフォームとは？
スケルトンリフォームとは、柱や梁など、占有部分の躯体を除く壁や天井を取り払い、それ以外の壁や設備などを丸ごと交換してリフォームを行うことをいいます。別名、フルリーフォームと言います。
一般的にスケルトンリフォームは、戸建てにおいては新築や建て替えをするよりもコストを抑えられます。
費用をある程度おさえて、家のイメージを一新したり、断熱性や耐震性といった家の性能アップを望む方におすすめです。
スケルトンリフォームでかかる費用
通常、リフォームはトイレや外壁など、部分的に行うため、その分費用は安く済みます。
しかしフルリフォームの場合、柱や梁などを取り除き、全体を工事するため、通常のリフォームよりも膨大な費用がかかります。
具体的なスケルトンリフォームの相場としては以下の通りとなっています。
| 種類 | 金額/坪数 | 合計金額 |
|---|---|---|
| 戸建て住宅のスケルトンリフォーム | 10～70万円/坪 | 400～2,400万円 |
| マンションのスケルトンリフォーム | 15～55万円/坪 | 250～1,100万円 |
マンションと比べると戸建てのスケルトンリフォームの方が高くなります。これは戸建ての場合、屋根や外壁まで取り除くため、その分解体費用が高くなるためです。
また金額については戸建て住宅の場合は外壁を含むか、耐震補強などを行うか、マンションの場合は、完成後の設備のグレードやデザイン性（デザイナーによる設計費がかかる場合もあります）に大きく左右されます。
なお、業者によっても異なりますが、スケルトンリフォームの際に、必要な工事や見積もりの内訳は主に以下の通りとなります。
- 仮設工事
- 解体・下地工事
- 1,2の各種材料費
- 内装・外壁工事費用
- 4の床材や材料費
- 設備費用（トイレやキッチンなどの商品代）
- ガス工事
- 電気設備工事
- 給排水工事
施工場所毎による費用の目安
上述した、6の設備費用については導入する機器や設備によって、スケルトンリフォーム全体の金額が大きく変わる箇所でもあります。
そこで以下では代表的な箇所毎に、必要になる設備と費用を紹介します。
リビング
リビングで行われる代表的なリフォームとして、フローリングや壁紙の張り替え、床暖房の設置などがあげられます。
特にフローリングや壁紙については素材や工法に応じて大きく金額が変わるため、予め注意しておきましょう。
| フローリング張り替え（張り替え工法で、一坪分の金額） | 約3万円～ |
|---|---|
| 壁紙の張り替え（ビニールクロスで1平米あたりの金額） | 約900円～ |
| 床暖房の設置（床暖房直貼り） | 約5万円～ |
キッチン
キッチンで行うリフォームとしてあげられるのが、機材の交換、カップボードなどの導入などです。
グレードにもよりますが、キッチン本体の価格は15～100万円程度となっています。なお、リビングの間取り変更と合わせて、独立型キッチンからダイニングキッチンへ変更するのも人気のリフォームです。
ただしこの場合は水回りを再配置することもあるため、排水管の勾配や排気ダクトの面を考慮しなければならず、設置費用が多くかかります。
浴室
新しくユニットバスを組み込む場合、商品代金単体としては15万～130万円ほどかかります。
また商品によっては給排水管やガス管の移設が伴うだけでなく、移動後の浴室の床や床下のリフォームなども必要になるため、別途工事費用が大きくなる可能性もあります。
トイレ
トイレの商品代金としては10万円未満で購入できるものも多くあります。ただし浴室やキッチンと同様、水道管の工事が必要な場合、工事費用が高くなる場合もあります。
間取り変更によって部屋を増やす場合
先述した通り、水回りを含む間取り変更に関しては、排水などの関係で多く費用がかかることもあります。
ただしリビングや居室、部屋数を増やす間取り変更の工事は、それほど高価にはなりません。スケルトンリフォームの場合、壁や天井までをはがしているので、より柔軟な間取りの配置し直しはしやすいでしょう。
そのため、フローリングや壁材の張り替え、工事費を除き、壁を単純に設置して間仕切りする場合は5万円～でも施工が可能になっています。
外壁・屋根（戸建ての場合）
スケルトンリフォームでは、戸建ての場合、屋根や外壁のリフォームも行います。
特に近年、人気なのが「断熱リフォーム」といった、断熱を目的としたリフォームを行うケースです。
スケルトンリフォームの場合、躯体を残したのみの状態となるため、特に古い家や結露しやすいマンションなどで断熱材を入れたり、窓にインナーサッシ（内窓）を入れる良い機会でもあります。金額の大まかな目安としては
- 壁に断熱材を入れる 約4千～3万円／㎡
- 天井の断熱化 約4～8千円／㎡
- 床下の断熱化 約4～8千円／㎡
- インナーサッシの追加 約8～30万円／箇所
- 外壁の断熱塗装 約2.3～4.5千円／㎡
- 屋根の断熱塗装 約3～6千円／㎡
となります。なお、断熱リフォームでは、補助金がおりることもあります。詳しくは下記の「スケルトンリフォームの費用を安く抑えるコツ」をご覧ください。
耐震工事
戸建ての木造住宅は、構造材同士のずれ、接続金具の浮きなど、劣化が他の鉄骨造などの住宅より起きやすくなっています。
また1981年6月以前に建てられた木造住宅においては、スケルトンリフォームをする際に耐震補強を施すことが推奨されています。
特に木造住宅で加えられる制震材として、制震ダンパーがあげられます。制震ダンパーとは柱と梁の内部に設置する部材のことです。
建物の揺れに対して伸縮するため、家への揺れを吸収する仕組みになります。工事費用としては、ダンパー自体は10万円～で済むものの、別途工事費用が30～50万円ほどかかってきます。
スケルトンリフォームで使用できるローン
リフォームの際は膨大な費用になるため、住宅ローンやリフォームローンを利用するのが一般的です。下記ではリフォームローンや住宅ローンについて解説します。
住宅ローン
住宅ローンは新築だけでなく、リフォーム時にも使用できます。借入限度額が大きく、また金利が低い（約0.38～1％）ため、自己資金が少ない方におすすめです。返済期間が長いため、将来の収支計画も踏まえたプランが立てやすくなります。また住宅ローンを組むことで、住宅ローンによる、控除を受けられるのもポイントです。
リフォームの対象工事が一定の条件を満たしていれば、所得税の還付や住民税の控除が受けられます。
リフォームローン
リフォームローンは各銀行などで取り扱われている、リフォーム時に適用されるローンのことです。住宅ローンと比較すると、審査が通りやすく、降りるのが早いのも特徴です。また、銀行によっては無担保型のリフォームローンが用意されていることもあります。
ただし、担保の有無によっても変わりますが、住宅ローンと比較すると利子が高く（約1.3～4％程度）なってしまうこと、借入期間が短くなってしまうことに注意が必要です。
リフォーム一体型ローン
中古マンションなどを購入し、入居前にスケルトンリフォームを行う方には、リフォーム一体型住宅ローンがおすすめです。
例えば、既に住宅ローンを組んでいる方は、その中にスケルトンリフォームにかかる費用を入れ込むことが可能になります。
金利や返済額などを1つにできるため、収支管理がしやすくなります。またリフォームローンよりも金利などが下がる場合もあります。スケルトンリフォームの費用を安く抑えるコツ
上述した通り、スケルトンリフォームでは数百万円、場合によっては数千万単位で費用が必要になってきます。そこでなるべく費用を抑えるためのコツを以下で紹介します。
助成金などを積極的に利用する
リフォームでは国・自治体から様々な補助金や助成金が用意されています。
条件や工事内容によっても異なりますが、特に上述した耐震工事を行う場合、以下のような補助金が国からおりることがあります。
「こどもみらい住宅支援事業による補助金」
「長期優良住宅化リフォーム推進事業による補助金」
特に「長期優良住宅化リフォーム推進事業による補助金」では最大300万円が補助されるため、該当するリフォーム工事を行う場合はチェックしておきたい補助金制度です。
また外壁や屋根、窓などに断熱リフォームを行った場合は「既存住宅における断熱リフォーム支援事業による補助金」が適用されることもあります。
その他各自治体毎で助成金が用意されているところもあります。ただし国からの助成金同士を併用することは不可です。
そのため、工事前にはどの補助金・助成金が使用できるのかなども踏まえておきましょう。
導入製品の見直し
上述した通り、導入する機器によって、スケルトンリフォームの総額は変わってきます。そのため、導入製品の見直しも必要です。
例えば浴室では、ライトなど、様々なオプションが用意されており、その分金額は高くなります。削れるオプションなどはしっかりと削り、必要なものだけを選択しましょう。
業者選びでは相見積もりを取る
リフォームでは1社から見積もりを取るのではなく、複数の業者から見積もりをとりましょう。相見積もりを取ることで、所有している家でのリフォームの相場観が掴むことができるようになります。
なお、業者に依頼する際は地域密着型の業者がおすすめです。
ハウスメーカーや家電ショップなどで依頼した場合、工事自体は下請けに委託していることもあります。この場合、仲介手数料が含まれることもあり、その分見積額が高くなります。
また、海沿いに位置する場合は塩害、寒い地域であれば凍害など、地域によって住宅へのダメージ要因は変わります。それに伴って施工する工事内容も変わってきます。
地域密着型の業者であれば、その地域の特性をよく理解しているため、より耐久度の高い工事を提案してくれることもあります。
スケルトンリフォームの費用を掴むため、まずは見積もりを
スケルトンリフォームでは通常の部分的なリフォームと比べても膨大な費用がかかります。
また施工費以外にもリフォーム期間中の仮住まい、引越し費用などもかかるため、余裕ある資金が必要です。
そのためにもまずは複数のリフォーム会社に見積もりをもらい、費用を詳細に確認しておきましょう。「ヌリカエ」は簡単な申し込みで優良なリフォーム会社と複数とコンタクトを取ることも可能です。
自分の予算や条件に合った施工業者が探せるので、ぜひ一度利用してみてください。
