マンションの内装解体の際の費用や選ぶべき解体業者のポイント

  • 【更新日】2020-09-08

内装解体工事のイメージは建物の内装を取り壊すイメージが強く、新たに内装を作るよりかは簡単にできると思っていませんか。実はいざ解体しようとすると多少の専門知識や開業業者との細かい話し合いや検討、工事をするにあたって広い範囲まで気を配り近隣の住民の理解や届け出を出したりもします。トラブルに巻き込まれないためにも事前にしっかりと内装解体について知っておきましょう。

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内装解体の意味と範囲    

はじめに、内装解体とは建物内の一部を解体することをいい、建築物そのものを解体することは建物解体といいます。内装解体をするにあたって内装解体工事やスケルトン工事、原状回復工事などがあります。これらは似た内容ではありますが少しずつ違いがあり、内装解体をするにあたって把握しておくべき点です。

内装解体工事

それではまず内装解体工事とは内装部分の解体作業と撤去作業いい、管理会社やオーナーに物件を返すときに行う原状回復作業の一部となっています。ただ、必ずしも内装全体を解体や撤去することではなく、間仕切りやカウンター、空調機器などの内部の一部を解体して撤去するような場合も含まれます。間仕切り一枚の撤去も内装解体に含まれます。

スケルトン工事

次にスケルトン工事は建物の構造体以外の内装を全て解体して、壁・天井・床・配管・配線・排気設備などを入居時の状態に戻すことをいいます。鉄筋コンクリートの建物であれば、コンクリート打ちっ放しの状態にすることがほとんどです。同じ表現として「スケルトン仕上げ」や「スケルトン戻し」ともいいます。

住宅建築物の場合は、柱や外壁、屋根などの建物の構造を支える骨組を残して内装や設備機器の取り替える改装工事のことをいいます。建て替えよりも工事期間や費用が抑えられるメリットがあります。さらに同時に傷みが酷い柱や骨組なども新しく交換して耐久性のアップや耐震を強化することもできます。

原状回復工事

そして原状回復工事とは、退去するときに自己都合で設置した造作や持ち込んだ私有物を撤去し入居時の状態に戻すことをいいます。基本的な賃貸借契約では、借りた側は退去時に入居時の状態に戻さなければいけません。このように入居時の状態に戻すことを原状回復義務として定められていることがほとんどです。また、室内クリーニングなどの修繕、水道・電気・ガス・電話回線などの設備工事も含みます。

簡単にいうと、内装解体工事やスケルトン工事は壁や床、天井まで解体したもので範囲や改善の有無の違いで分けられ、原状回復工事は壁や床、天井はそのままで造作や私有物の撤去した状態のことです。ただ、原状回復=スケルトン工事とされているケースも多く、その場合は内装解体工事・スケルトン工事・廃棄物処理が原状回復に含まれる形となっています。

この原状回復するには、賃貸借契約内容の確認や現地調査をしっかりと行い、解体範囲・建物付帯物の撤去・廃棄物処理方法の検討・修復工事の仕方など貸主側と現状回復の内容を確認するのは必須です。さまざまなことを検討しなければいけませんが、これを曖昧にしてしまうとトラブルの元になってしまいますので気をつけましょう。

マンションの内装解体に関する費用相場    

間仕切りや内装の装飾品、階数、近隣に駐車場があるか等によって費用は異なりますが、坪あたりの費用目安としては15,000~40,000円が相場です。費用削減をするのであれば建物の中に残っているものをできる限り少なくすることです。自分で解体や撤去できるものはしておき、解体業者の作業を減らすことで費用削減となります。

ただ、自力で行うにはそれなりの時間や労力を必要とします。まずは何を処分するかを明確にして、全てを解体業者に任せた場合と自分で行った場合の見積もりを細かく出して検討してみましょう。見積もりを出したうえで費用と労力、時間のバランスを考え実行してみてください。また、業者に任すにしても十分な話し合いや検討が必要なため、内装解体を考えるなら時間に余裕持って早めの行動をおすすめします。

そして解体業者と十分に話し合い検討することにより、トラブル回避にもまります。この検討を怠ると工事中に解体作業が増え施主の了解なしに追加請求が加えられることもあります。見積もりと請求金額の違いが内装解体において1番多いトラブルといえます。

坪数 坪単価 価格幅
10坪未満 3.9万 1.0~9.8万
10坪台 3.2万 0.7~7.9万
20坪台 2.8万 0.5~6.3万
30坪台 2.8万 0.8~8.6万
40坪台 5.8万 2.1~12.4万
50坪台 1.4万 1.4~1.4万
60坪台 1.6万 0.8~2.3万
70坪台 2.8万 1.5~4.9万

内装解体にアスベストの除去が含まれる場合は別途費用が必要

アスベストは、1970年~1990年の間に大量に輸入され、耐久・耐熱・耐薬品・電気絶縁などの性質から建材として重宝されていました。天然に存在する繊維状のけい酸塩鉱物で軽い線状の性質があり、その繊維が極めて細く軽いことで飛散しやすいのが特徴です。アスベストが飛び散美ちり人が吸収してしまうことが問題となりました。

現在では規制がかかり、含有する量も規定されるにしたがいアスベストが使用されていた製品も製造等も禁止されてきました。しかし、築年数が古い建物には多くのアスベストが含まれています。アスベストの有無は事前に調査し工事開始の14日前までに都道府県に届出を行う必要があり、飛散防止のための作業基準を遵守しなければいけません。

内装解体作業のトラブルとして金銭面と次に多いのはアスベストです。アスベストは悪性中皮ガン・肺がん・じん肺などの健康障害を引き起こすリスクもあり、飛び散ることで近隣の住民へ危害を加えることにもなります。このことから内装解体にアスベストの除去が含まれる場合、内装解体の費用に加え、アスベストを除去するための費用が加算されるので注意が必要です。

アスベスト処理面積
300㎡以下 2.0万円/㎡ ~ 8.5万円/㎡
300㎡~1,000㎡ 1.5万円/㎡ ~ 4.5万円/㎡
1,000㎡以上 1.0万円/㎡ ~ 3.0万円/㎡

マンションの内装解体に関する解体業者の選び方

見積もり金額、会社の規模、レスポンスの速さと見るべきポイントはたくさんありますが、マンションの内装解体の業者を選ぶとき何を基準に選べばいいのでしょうか。内装解体は何もない状態にするので多くの人は費用削減を重要視しやすいかもしれません。頼む業者によれば100万円ほど見積り金額に差が出る場合もあり、複数の業者に見積りを出してもらい検討することが大事です。

しかし、安さだけで選んでしまうのは危険です。施主である自分自身が損するだけではなく、近隣の方に迷惑を掛けてしまうおそれもあります。そこで、どういう点に目を付ければいいのかひとつひとつ確認していきましょう。

担当業者の印象

まずは、依頼した担当業者さんの印象やフィーリング、そして対応などに注目してみてください。一見すると印象やフィーリングは作業さえきちんと行っていれば関係ないようにも思えますが、トラブルが起きやすい傾向であったり、トラブルが起こってしまったときに悪化しやすいなどのデメリットがあります。少しでも不安に感じる要素があれば、後々の安心性も考え別の業者をあたってみるのもいいのかもしれません。

会社・担当者との連絡

そして、その不安要素としてなかなか連絡がつきにくい、折り返しもかかってこない、やっと繋がっても誠実さのない対応などには要注意です。こういった初歩的な対応ができていないのはとても判断しやすい点なので早い段階から別の解体業者に切り替えていきましょう。しっかりとした話し合いや検討が必要な内装解体で連絡がつかないとなると必要以上の時間がかかってしまいます。

見積り内容

一番トラブルになりやすく判断しにくいところでもありますが、親切な業者は一般も肩にも分かりやすいよう細かな見積もり書を提示してくれることがほとんどです。見積りの内容が簡素すぎる「解体工事一式〇〇円」といったような書き方や、反対に複雑すぎる場合はあえて分かりにくいよう書いている可能性もあります。このようなことが見受けられるようであればすぐに見積り担当者へ連絡してみてください。

また、ホームページなどで安すぎる坪単価を謳っている解体業者も注意すべきです。地域よって多少坪単価に差は出ますが、どんなに安い地域でも2万円代中盤が相場となっています。解体工事の中には廃棄物処理にかかる料金も含まれていて、低価格のところは、この廃棄物処理代を浮かせるために不法投棄をしていることも考えられます。

そしてそのような業者は「処分代を含まない」などと掲載して他社より有利に見せようとしています。不法投棄をしているのは業者側ですが最悪の場合、施主の自分に不法投棄の責任がのしかかってくるおそれがあり、また別のパターンでは後から別に廃棄物処理代を請求してくるところもあります。あまりのも低価格で処分代を含まないなどと書かれているところはいくら費用を抑えたくても避けたほうがいいでしょう。

契約書・マニフェストの発行

契約書は、業者側にとっても施主である自分にとっても何かトラブルが起こったときに各自を身を守る大切な証拠となります。業者の中には、契約書も領収書も発行しないところもあるようですが自前に契約書や領収書の発行を要求すれば、通常は発行していない業者でも対応してもらえる場合もあります。見積り依頼の際に必ず契約書の確認は必須です。

そしてマニフェストという書類もあり、解体工事終了後に発行してもらえるかも確認しておくとなおいいです。マニフェストとは「産業廃棄物管理表」のこといい、解体によってでた廃棄物を解体業者が他の業者へ委託する場合に、最終処理までの過程を記録したものです。これによって委託した廃棄物が契約どうり処理せれていることが確認ができるので不法投棄されてないかの証明にもなります。

マニフェストは7枚つづりになっていて、A・B1・B2・C1・C2・D・E票に分かれます。委託された中間に入る各業者により正しく処理されなければならず、押印もありそれぞれ5年は保管する義務もあります。施主である自分は最後のE票のコピーを請求すれば大丈夫です。

E票には収集運搬業者のサイン・中間処理業者受領と処分の受取印・最終処分業者の処分終了日の押印がされています。押印漏れがあると不正に処理されていることになるのでE票のコピーをもらった際は確認しましょう。

内装解体は段取りを業者に確認して近隣住民へ理解を得ること

トラブルは解体業者間だけではなく、近隣の住民との間でも起こることもあります。自前に解体業者に養生(防音や飛散防止シート)をしっかりしてもらうことや工事の段取りを確認し、理解を得るためも挨拶もしなければいけません。そこで考えられるトラブルの原因と挨拶の仕方についてしっかりと把握しておきましょう。

騒音

1番多いものが工事の騒音であり、人それぞれ許容範囲が違うことからも難しい問題です。騒音トラブルにおいては「受忍限度」というものがあり、社会生活を送る上で許容できるギリギリの範囲のことです。感覚では規則できないため、各都道府県それぞれの地域ごとに数値として決まっています。

しかし、人にもそれぞれ生活パターンや家族構成、騒音の受け止め方に違いがあります。中でも、夜勤の人や赤ちゃんがいる家庭は騒音だけではなく、ホコリや塗料の匂いなど健康被害にならないかと敏感になりやすいものです。

工事の仕方に配慮がない

解体業者の工事の仕方一つでもトラブルに繋がります。工事の開始時間が朝早すぎたり夜遅すぎる・機材の搬入、資材などが共有部分の妨げとなっている・業者が頻繁にエレベーターを使うため住民の使用に妨げが出ているなどが挙げられます。これらは気をつけることで回避できるトラブルになるので業者側に確認とお願いをしておきましょう。

そして、解体作業にはたくさんの業者が関わってきます。解体業者・電気業者・木工業者・営業担当者など出入りが同じ日に集中してしまうと駐車スペースの占領なども考えられます。それぞれの業者にも段取りがあると思いますが近隣の住民への気配りを考え些細なところまで気にかけ確認する必要があります。

自前の告知・挨拶をしていない

解体前に近隣のお宅へ挨拶をせずに工事を始めてしまったことによりクレームがくることも考えられます。同じ騒音やホコリでも自前に聞いているのと聞いていないのとでは受ける印象が違います。少しでも周りの人のストレスにならないためにも、最低限のマナーとして挨拶はきちんと行ってください。

印象のいい挨拶の仕方

まず、挨拶をする範囲ですが基本的には両隣上下3軒の計8軒には回ります。もし家族暮らしが多いマンションであれば赤ちゃんがいることもあるので、念のためもう少し範囲を広げたほうがトラブルに回避に繋がります。また許可が必要な場合は許可を取り、エレベーターなどに告知のお知らせをするのもおすすめです。ただし、両隣上下の8軒は必ず挨拶にも回ってください。

さらに、自治会やマンションの管理人にも挨拶しておく必要があり、管理会社や管理組合にも届け出を出す必要がある場合が多いです。この辺もきちんと管理会社に確認しておいてください。

そして挨拶で行ったときに伝えるべきことは工事の内容・期間と時間帯・解体業者の名前です。中でも工事の終了日は必ず伝えましょう。いつ終わるか分からない工事は周囲のイライラを増長させかねません。さらに迷惑をかけることへのお詫びを伝え、気になることは気兼ねなく質問・相談するよう伝えましょう。

近隣には解体業者側から説明に回ることもありますが、業者だげに任せず施主である自ら挨拶に回るようにしてください。業者よりも先に挨拶をして「後ほど業者側より詳しい説明に伺いますが、何かあれば気兼ねなくお伝えください。」と一言添えるのがおすすめです。また一緒に挨拶に回るにもいい方法で、業者からの挨拶があると近隣の方も言いやすくなります。

挨拶は、開始直前ではなく工事の日程が決まり次第できるだけ早くするのがいいでしょう。遅くても1週間前には済ませ、不在の場合は挨拶の手紙をポストへ入れ、挨拶分には事情を説明する文面と合わせて工事の期間や時間帯、施主や業者の連絡先を入れておきます。直前になって焦らないよう早めの準備を心掛けてください。

さらに手土産を添えるとより丁寧な印象で受け取られ、あまり負担にならない1,000円程度の日用雑貨や菓子折りが一般的です。数日間で終わる工事であれば手土産がなくてもいいと思いますが、数ヶ月かかる大掛かりなものは持参するのがおすすめです。解体業者によれば粗品を用意するところもあるようです。

マンションの内装解体を依頼するヌリカエを使って業者を選定

内装解体の内容やトラブルについて知ってきた中で、業者選びの重要性はよく分かったはずです。ここを失敗するとトラブルに巻き込まれる確率がグンと上がってしまいます。専門知識に乏しいと業者選びは不安になってしまいますが、そんなときはヌリカエを利用して業者選びのサポートを受けてみましょう。

ヌリカエなら用途や予算にあった内装解体の業者がきっと見つかる

実績・満足度ともに高い評価を得ているヌリカエでは専門知識のあるプロのサポートが受けられ、全国のどの都道府県でも相談できます。解体の相談や見積りは全て無料で行っており、紹介された解体業者には必ずしも依頼する必要はありません。金額の大きいことになるので納得いくまで業者を探せるのはとてもいいころです。

また実績のあるヌリカエに紹介されたことにより、何かと確認しなければいけないことの多い解体業者へ安心感が持て、安心感のある業者で低コストでできるのもヌリカエを利用する魅力的です。頼む業者が決まったら随時しっかりと話し合い、確認をしてトラブルなく内装解体を進めてください。

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