コンクリートのひび割れ補修の対応方法と費用を解説【マンションオーナー向け】

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マンションオーナーであれば資産価値を維持することはもちろん、入居者に魅力的に感じてもらうためにマンションの美観を保つために対策をすることは重要なことです。
そのため、コンクリートマンションにひび割れが発生した場合は、当然補修をすることが必須となってきます。

補修の検討にあたって、「ひび割れの原因は何なのか?」「再発防止のために何をすればいいのか?」といった根本原因を把握することは、本質的な対策をする上で重要です。

他にも「ひび割れの補修方法」や、「ひび割れを放置しておくとどうなるのか」など、知っておくべきことはたくさんあります。

本記事では、コンクリートのひび割れ補修に関してマンションオーナーの方が知っておくべきこと、対策すべきことを解説をしたいと思います。


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1.コンクリートのひび割れの原因とは?


コンクリートのひび割れはどのようなメカニズムで起きるのでしょうか?
その理由は、ひび割れが発生した時点の引張応力が引張強度を上回ったために生じるものです。
コンクリートが耐えられる強度を上回る力が働くことで、内部で亀裂が発生すると考えてください。

ひび割れの原因は数多くありますが、大きく分けると

・「材料」
・「設計」
・「施工」

の3つの要因があります。
また、「進行性のないもの」と「進行性のあるもの」に分けることができます。

➀材料的要因

コンクリートの単位水量過大、水和熱過大、骨材の吸水量過大、ブリーディング(乾燥時にコンクリート表面に水が浮き出る現象)などのコンクリートの性質に起因するもので、乾燥ひび割れや沈降ひび割れなどがあります。

➁設計的要因

コンクリートに生じた構造的な曲げ・引張・せん断力によるひび割れや、複雑な形状により応力が集中したことによるひび割れなどがあります。

➂施工的要因

配筋不良や不適切な打ち込み間隔によるコールドジョイントの発生、型枠のはらみや支保工の沈下、不適切な型枠の脱型作業、硬化中の振動、初期乾燥不良などによるひび割れが代表的です。
施工ミスや施工不良に起因するものなので、重大な欠陥になる場合があります。

ほかに急激な温度変化によりひび割れが発生することもあります。

これらの中で、乾燥収縮によるひび割れや水和熱によるもの、コンクリートの沈下・ブリーディングによるもの、型枠・支保工などの施工に関するものは進行性のないひび割れです。

一方、進行性のひび割れは時間の経過と共にコンクリート自体が劣化していく現象のため、ひび割れ幅が拡大し、建物の性能も加速度的に低下していきます。

コンクリートの中性化やアルカリ骨材反応などのコンクリートの劣化から生じるひび割れ、塩化物の浸透によるもの、不同沈下によるものなどが進行性のひび割れに該当します。

これらのひび割れを放置しておくと、建物の耐久性や構造耐力の面で重大な影響を及ぼす可能性があります。

2.ひび割れを発見した際の対応

万一、鉄筋コンクリート造のマンションでひび割れを発見したら、どの程度のひび割れまで許されるのでしょうか。
そしてどのように対応すれば良いのでしょうか。

コンクリートのひび割れ幅に関して、公的な資料としては2つの基準値があります。
1つは品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)によるものです。
この基準では「ひび割れ幅」と「構造耐力上主要な部分に瑕疵が存する可能性」を関連付けています。
ひび割れ幅が幅0.3mm未満の場合には瑕疵が存在する可能性が「低い
幅0.3mm以上0.5mm未満の場合は「一定程度存在する
幅0.5mm以上もしくはさび汁を伴う場合は「高い」と定めています。

そのため、幅0.3mm以上のひび割れが生じている場合には、専門家に依頼して建物調査を行っておくと安心です。

もう1つは日本建築学会の基準です。
「劣化抵抗性」と「漏水抵抗性」に分類してひび割れ幅の基準値を定めています。
劣化抵抗性は、鉄筋の腐食の恐れがあるかどうかで判定するもので、屋外では幅0.3mm以下、屋内では幅0.5mm以下のひび割れであれば許容できると規定しています。

一方、漏水抵抗性は漏水の恐れの有無で判定するもので、幅0.15mm以下を許容範囲としています。

よって漏水抵抗性の方が基準が厳しく、幅0.3mmのひび割れは鉄筋が腐食する可能性は低いが、漏水の可能性はあるという判定になります。
また日本建築学会では、ひび割れ幅が許容値を超えた場合には何らかの対策が必要になるとしています。

3.ひび割れの修繕工事について



コンクリートのひび割れ補修は、前述のようにひび割れの幅を計測し、補修が必要かどうかの判断材料とします。
日本ホームインスペクターズ協会のマニュアルでは、幅0.5mm以上のものは「著しいひび割れ」に相当し、補修が必要としています。

また幅0.3mm以上0.5mm未満のものは「補修が望ましい劣化事象」に相当しますが、0.3mm未満のもの(ヘアークラック)は原則として「補修不要」としています。

同マニュアルの補修方法は次のようになります。

・ひび割れ幅0.3mm未満:シール工法

 ひび割れ部分から雨水の侵入や炭酸ガスの侵入を防止する簡易な補修方法で、仕上がりに若干難があります。

・ひび割れ幅0.3mm以上1.0mm未満:樹脂注入工法

 エポキシ樹脂をコンクリート内部にまで浸透させ、健全なコンクリートと同等の性能まで復元する工法です。

・ひび割れ幅1.0mm以上:Uカットシール材充填工法

ひび割れ部分に沿ってサンダーでUカットして継ぎ目を作り、コーキングを充填する工法です。
挙動するひび割れに対し、エポキシ樹脂注入で補修すると新たなひび割れの発生が懸念される場合に適用します。

またひび割れ以外にコンクリート面に生じる劣化現象には、ポップアウト(爆裂)があります。
ポップアウトとは、ひび割れ部分などからコンクリート内部に侵入した水分で鉄筋が錆びて膨張することにより、コンクリートが押し出され、激しいひび割れや剥離を引き起こす現象です。

この場合にはコンクリートの脆弱部をはつり取り、錆びている鉄筋を露出させて錆びを落とし、防錆処理を施した上でセメントモルタルやエポキシ樹脂軽量モルタルなどで埋め戻して復旧します。

日本建築学会でもひび割れ幅やひび割れの状態などにより、適切な補修方法を示しているので参考にすると良いでしょう。

4.ひび割れ補修の工期と費用

コンクリートのひび割れ補修費用は、ひび割れの範囲、大きさ、補修方法などによって大きく異なります。
簡易的な補修であれば数万円で済んでしまうこともありますが、広範囲な補修になると数十万円かかってしまうこともあります。

また工期も1日で終わる場合もあれば、1週間以上かかる場合まで様々です。
詳しい工事費用は複数の業者から見積もりをとって比較検討するようにしてください。

参考までにコニシの「ボンドシリンダー工法」というエポキシ樹脂注入工法の設計工事単価(メーカーの定価のようなもの)は、施工費込みで1mあたり7,800円です。
※ただし施工は100m以上の参考価格です。

5.ひび割れ補修業者の選び方

一般的にコンクリートのひび割れ補修を行う際には、足場が必要になるケースが多いので、外壁の塗り替えなどに併せて行うことが多いと思います。
ひび割れ補修は塗装業者に依頼することが多いのですが、エポキシ樹脂注入工法などの本格的な改修工事が必要になる場合は、防水工事会社が施工するのが一般的です。

ひび割れの原因が塗膜にあり、塗膜がひび割れしているのであれば塗装業者に依頼して問題ないのですが、基礎や地盤、コンクリートの品質などに問題がありそうなら、先に建物調査の専門家に調査・点検を依頼した方が良いでしょう。

ひび割れが発生する原因を見極め、適切な補修を行うためには業者の技術や実績がとても重要です。
過去の鉄筋コンクリート構造物件における改修工事の実績や施工例などを提示してもらい、複数の業者から話を聞いて、良く比較して業者を決めるようにしましょう。

6.まとめ

鉄筋コンクリート造の建物にとって、コンクリートのひび割れは建物の耐久性や耐震性・安全性に大きな影響を与えます。

一方、コンクリートは気温や湿度の変化により、常に膨張と収縮を繰り返しています。
そのため、ひび割れの発生は避けることができません。
こうしたひび割れの特性や補修方法を熟知し、改修工事経験豊富な業者にパートナーになってもらうことが建物を長持ちさせる秘訣です。

その際、相見積もりによる業者の比較が必要になることはいうまでもありません。

複数の業者から相見積もりを取得するには?

外壁塗装の正確な金額を知るためには、「現地調査」を受ける必要があります。

そのとき重要なことが、複数社から見積もりを取得して「比較をする」こと!

・「適正価格かどうか?」
・「工事内容は適切か?」
・「要望を聞いて提案してくれているか?」

などが判断でき、失敗しない外壁塗装工事ができるのです。

工事案は、それぞれの業者で異なってきます。1社のみの見積もりでは、その工事案が自宅に最も適切なものなのか、判断ができません。

複数の業者に見積もりを取ることによって、もっとも自分の希望に沿った外壁塗装工事はどれなのか、選ぶことができるのです。

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この記事の監修者:株式会社POD 代表取締役  長谷川佳広

監修者:株式会社POD 代表 長谷川佳広

塗装歴29年。年間施工件数は200件にのぼる。千葉を中心に戸建・マンション・アパート・工場・店舗等の外装一切を請け負い、経営と現場の両面に携わる。

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